Aguan Effect: Penjualan Properti Lesu, Saatnya Beli Sahamnya?

JAKARTA. Kinerja prapenjualan atau marketing sales dari dua emiten properti terkemuka milik konglomerat Sugianto Kusuma, atau akrab disapa Aguan, menunjukkan kontraksi pada paruh pertama tahun 2025. Meskipun demikian, ada indikasi pemulihan bertahap yang patut dicermati di tengah dinamika pasar properti yang terus berubah.

PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) melaporkan capaian marketing sales sebesar Rp 1,2 triliun di semester I-2025. Angka ini mencerminkan penurunan signifikan jika dibandingkan dengan periode yang sama tahun 2024, di mana PANI berhasil membukukan marketing sales Rp 3,3 triliun. Namun, sebuah sinyal positif muncul dari kinerja kuartal kedua 2025, yang menunjukkan kenaikan 50% dibandingkan kuartal sebelumnya. Peningkatan ini didorong oleh pertumbuhan permintaan yang solid untuk segmen rukan, ruko, SOHO, dan hunian premium yang menjadi daya tarik utama di kawasan strategis PIK2.

Menanggapi capaian ini, Presiden Direktur PANI, Sugianto Kusuma, menyatakan bahwa tren pembelian properti sepanjang semester I-2025 menunjukkan pola yang lebih selektif dibandingkan tahun sebelumnya. Menurutnya, capaian pra-penjualan tahun ini mencerminkan penyesuaian yang wajar seiring dinamika pasar, terutama karena sikap hati-hati sebagian konsumen yang cenderung menanti momentum yang tepat untuk berinvestasi. Kendati demikian, Sugianto optimistis dengan prospek pasar, terutama setelah peluncuran beberapa produk unggulan di kuartal kedua yang telah berhasil memicu kembali minat positif dari pasar, seperti yang diungkapkan dalam keterbukaan informasi pada 8 Agustus 2025.

Senada dengan PANI, PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK) juga menghadapi tantangan serupa. CBDK membukukan marketing sales sebesar Rp 294 miliar pada paruh pertama 2025, yang berarti baru mencapai 15% dari target tahunan perseroan sebesar Rp 2 triliun. Angka target ini sendiri sedikit lebih rendah dibandingkan realisasi marketing sales CBDK pada tahun 2024 yang mencapai Rp 2,1 triliun.

Presiden Direktur CBDK, Steven Kusumo, menegaskan pemahaman perseroan akan kondisi pasar yang selektif. Oleh karena itu, CBDK tetap berfokus pada komitmen untuk menghadirkan produk-produk berkualitas yang relevan dengan kebutuhan pelanggan dan dinamika perkembangan kawasan PIK2, seperti yang disampaikannya dalam keterbukaan informasi tanggal 8 Agustus 2025.

Menganalisis fenomena ini, Liza Camelia Suryanata, Head of Research Kiwoom Sekuritas Indonesia, berpendapat bahwa kontraksi marketing sales PANI dan CBDK diakibatkan oleh kehati-hatian konsumen. Hal ini dipicu oleh tekanan makroekonomi yang masih terasa dan suku bunga acuan yang belum menunjukkan penurunan signifikan. Selain itu, penurunan belanja masyarakat secara umum, termasuk merosotnya daya beli kelas menengah, turut berkontribusi. Kondisi ini mendorong masyarakat untuk memprioritaskan kebutuhan esensial, sehingga menunda pembelian aset bernilai tinggi seperti properti. Liza memperkirakan, penurunan ini akan tercermin dalam laporan keuangan interim semester I 2025 kedua emiten yang dijadwalkan rilis paling lambat 30 September 2025.

Meskipun demikian, kedua emiten properti ini tetap optimistis menatap prospek ke depan. Sugianto Kusuma (Aguan) menegaskan komitmen PANI untuk melanjutkan ekspansi berkelanjutan, didukung oleh cadangan lahan yang luas mencapai 1.845 hektare serta progres pembangunan proyek yang terus berlanjut. Dalam upaya memenuhi beragam kebutuhan pasar, PANI telah meluncurkan tiga produk inovatif: Rukan Pasar Milenial yang dinamis untuk mendukung pelaku bisnis lokal, One Business Park sebagai ruang multifungsi strategis untuk bekerja dan tinggal, serta Exclusive Designer Series at Okinawa yang menawarkan hunian premium bergaya Jepang dengan atmosfer eksklusif di tepi danau PIK2.

Di sisi lain, CBDK juga mempertahankan optimisme untuk mencapai target tahun 2025, ditopang oleh cadangan lahan yang substansial seluas 698 hektare. Steven Kusumo menyoroti Rukan Pasar Milenial sebagai produk unggulan yang diharapkan menjadi katalisator bagi pertumbuhan usaha lokal dan pembentukan ekosistem ekonomi baru yang berkelanjutan di tengah kawasan PIK2 yang terus berkembang dinamis.

Liza Camelia Suryanata menambahkan, potensi perbaikan kinerja sangat terbuka bagi PANI dan CBDK, terutama PANI. Sentimen positif untuk PANI didorong oleh peningkatan signifikan penjualan segmen komersial hingga 145% secara kuartalan, kenaikan penjualan hunian tapak 76% secara kuartalan, dan kontribusi stabil dari penjualan lahan komersial. Untuk CBDK, meskipun konsumen masih selektif, ketersediaan landbank perseroan yang hampir 700 hektare menjadi penopang kuat untuk target pendapatan di semester II.

Secara umum, sentimen positif bagi kedua emiten properti ini berasal dari pemulihan kinerja kuartalan, integrasi kawasan PIK2 yang semakin matang, dan kepemilikan cadangan lahan yang luas. Namun, sentimen negatif masih membayangi, meliputi tingginya suku bunga, valuasi saham yang tergolong mahal, dan tingginya harga properti.

Berdasarkan data RTI, valuasi saham PANI tercatat dengan price to earnings ratio (PER) 1.387,7x dan price to book value (PBV) 12,91x. Sementara itu, CBDK memiliki PER 64,89x dan PBV 4,5x. Meskipun Liza Camelia Suryanata belum memberikan rekomendasi spesifik, analis dari MNC Sekuritas, Herditya Wicaksana, memberikan pandangan positif.

Herditya merekomendasikan buy on weakness untuk saham PANI, dengan level support di Rp 15.475 dan resistance di Rp 16.000 per saham. Target harga yang ditetapkan berkisar antara Rp 17.275 hingga Rp 18.250 per saham. Untuk saham CBDK, Herditya menyematkan rekomendasi trading buy, dengan level support di Rp 5.825 dan resistance di Rp 6.075 per saham, serta target harga antara Rp 6.250 hingga Rp 6.525 per saham.