Rumah Subsidi Digenjot: Analis Ungkap Dampak ke Saham Emiten!

Program pemerintah terkait penyediaan rumah subsidi terus digenjot secara masif, membawa harapan baru bagi sektor properti di Indonesia. Meskipun dampaknya dinilai terbatas dalam jangka pendek, inisiatif strategis ini berpotensi menjadi sentimen positif yang signifikan bagi kinerja sejumlah emiten properti dan industri terkait di bursa saham.

Komitmen pemerintah semakin kuat dengan konfirmasi dari Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) mengenai penyaluran Kredit Program Perumahan (KPP) melalui skema Kredit Usaha Rakyat (KUR) yang akan dimulai pada tahun 2025. Tak hanya itu, bulan September ini direncanakan peluncuran serempak sekitar 25.000 hingga 30.000 unit rumah subsidi di seluruh Indonesia, sebagai bagian dari ambisi besar program 3 juta rumah yang ditargetkan rampung tahun ini, baik melalui pembangunan oleh pemerintah maupun partisipasi individu. Guna mendukung akselerasi ini, kuota Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) juga telah ditingkatkan secara substansial menjadi 350.000 unit, dari sebelumnya 220.000 unit.

Menurut Fath Aliansyah, Head of Investment Specialist Maybank Sekuritas Indonesia, di antara para emiten, PT Bank Tabungan Negara Tbk (BBTN) menjadi salah satu yang paling diuntungkan dari kebijakan ini. “Selain mendapatkan alokasi dana sebesar Rp 200 triliun dari Kementerian Keuangan, BBTN memang secara konsisten memfokuskan bisnisnya pada penyaluran kredit rumah,” jelasnya kepada Kontan pada Senin (22/9).

Marolop Alfred Nainggolan, Kepala Riset Praus Capital, berpandangan bahwa stimulus ini akan secara langsung mendorong permintaan akan rumah bersubsidi, sehingga developer properti yang berfokus pada segmen ini akan merasakan dampak positif paling besar. Secara tidak langsung, geliat sektor perumahan juga akan menggerakkan sektor-sektor penunjang lainnya, seperti perbankan dalam hal pembiayaan, serta industri bahan bangunan seperti semen, baja, dan cat yang permintaannya akan meningkat seiring dengan bertambahnya volume pembangunan. Namun, Alfred mengingatkan, dampak riil terhadap kinerja emiten tetap perlu dicermati lebih lanjut, khususnya apakah kebijakan ini mampu memicu pembangunan unit-unit baru atau sekadar mengoptimalkan unit yang sudah ada. “Pemerintah pernah mengungkapkan masih banyak rumah subsidi yang belum dihuni. Ini mengindikasikan adanya permasalahan penyerapan yang bisa memengaruhi respons pasar terhadap kebijakan ini,” terangnya kepada Kontan, Senin (22/9/2025).

Senada, Liza Camelia Suryanata, Head of Research Kiwoom Sekuritas, menegaskan bahwa developer properti yang paling diuntungkan adalah mereka yang berfokus pada pembangunan rumah subsidi dengan cadangan lahan strategis di kota-kota satelit, serta memenuhi kriteria Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). “Percepatan proses perizinan oleh Kementerian PKP dan peningkatan kuota FLPP menjadi 350.000 unit jelas membuka peluang besar bagi para pemain yang gesit dalam eksekusi,” tuturnya kepada Kontan, Senin. Untuk sektor pembiayaan, BBTN sekali lagi disorot sebagai emiten yang akan merasakan dampak langsung dan signifikan, mengingat penambahan kuota FLPP berpotensi besar mempertebal portofolio KPR subsidi mereka.

Kebijakan rumah subsidi ini juga diproyeksikan memberikan dorongan positif bagi sektor bahan bangunan. Emiten seperti semen (SMGR dan INTP), cat (AVIA), keramik (ARNA), dan baja panjang (KRAS) berpeluang mengalami peningkatan kinerja seiring bertambahnya volume pembangunan unit hunian. Kendati demikian, implementasi program ini tak lepas dari sejumlah tantangan. Hambatan seperti “bottleneck” perizinan atau utilitas di daerah, kesiapan lahan matang, kecepatan verifikasi MBR oleh perbankan, serta realisasi FLPP yang baru mencapai 47% per awal September tahun ini, menjadi perhatian. Selain itu, potensi kenaikan biaya material atau kontraktor juga bisa menekan margin para pengembang.

Prospek dan Rekomendasi Emiten Properti

Dalam menganalisis prospek ke depan, Alfred dari Praus Capital melihat adanya optimisme bagi emiten properti berkat tren penurunan suku bunga global. Kondisi ini secara fundamental dapat meningkatkan daya beli masyarakat melalui penurunan suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Namun, ia mengingatkan bahwa dampak signifikan terhadap permintaan sektor perumahan mungkin belum terasa segera, mengingat adanya perlambatan ekonomi domestik tahun ini. Oleh karena itu, Alfred merekomendasikan pilihan investasi pada saham-saham “first-liner” dengan valuasi menarik seperti BSDE, SMRA, dan PWON, yang dinilainya masih memiliki potensi kenaikan harga (upside) sangat besar, bahkan di atas 20% dalam 12 bulan terakhir berdasarkan valuasi terkini.

Liza dari Kiwoom Sekuritas menambahkan bahwa percepatan perizinan PKP dan peningkatan kuota FLPP menjadi 350.000 unit akan memberikan sentimen positif terbesar bagi para developer properti yang menargetkan segmen MBR dan memiliki kecepatan eksekusi yang tinggi. Sementara itu, untuk pengembang properti menengah ke atas seperti BSDE, PWON, dan ASRI, dampaknya cenderung tidak langsung, lebih karena sentimen perbaikan suku bunga KPR secara umum, namun tanpa dukungan langsung dari “boost” FLPP.

Lebih lanjut, beberapa emiten properti spesifik diidentifikasi sebagai penerima sentimen langsung dari kebijakan ini. Mereka memiliki karakteristik fokus pada segmen rumah subsidi atau terjangkau, serta memiliki cadangan lahan di area pinggiran kota:

• PT Ciputra Development Tbk (CTRA): Terlibat melalui proyek Citra Maja Raya dengan klaster FLPP yang telah berjalan, ribuan unit terbangun, dan konsep Transit Oriented Development (TOD) yang sesuai untuk MBR.
• PT PP Properti Tbk (PPRO): Memiliki rekam jejak dalam pengembangan rusunami dengan skema FLPP di proyek Gunung Putri Square, menyasar pekerja di kawasan industri Jabodetabek pinggiran.
• PT Repower Asia Indonesia Tbk (REAL): Dengan pipeline rumah tapak terjangkau yang berkolaborasi dengan porsi subsidi MBR, sangat cocok untuk akselerasi akad KPR FLPP di area pinggiran.
• PT Graha Mitra Asia Tbk (RELF): Berfokus pada perumahan terjangkau di wilayah Bogor, dengan permintaan yang kuat ditopang oleh KPR, memberikan posisi yang jelas untuk segmen MBR.
• PT Ingria Pratama Capitalindo Tbk (GRIA): Mengembangkan rumah subsidi di Samarinda dan Purwakarta, dengan permintaan hunian yang didukung oleh program 3 juta rumah.
• PT Summarecon Agung Tbk (SMRA): Meskipun belum menjadi pemain FLPP, SMRA membuka peluang untuk berpartisipasi dalam Program 3 Juta Rumah. Jika skema sesuai, mereka bisa mendapatkan eksposur tambahan di kota satelitnya.

Melengkapi analisis, Nafan Aji Gusta, Senior Market Analyst Mirae Asset Sekuritas, memprediksi bahwa dampak signifikan dari era suku bunga rendah baru akan tercermin dalam kinerja emiten properti pada kuartal IV tahun 2025. Nafan merekomendasikan “accumulative buy” untuk saham-saham ASRI dengan target harga Rp 199 per saham, BSDE dengan target Rp 1.255 per saham, dan PANI dengan target Rp 18.100 per saham. Rekomendasi “add” juga diberikan untuk CBDK dengan target harga Rp 8.750 per saham.